Skip to main content

Pasívny príjem z prenájmu nehnuteľnosti

Tento typ investovanie patrí do základnej kategórie vytváraných pasívnych príjmov. Aj keď nijako nesúvisí s investovaním do P2P pôžičiek, jeho dôležitosť v mojom portfóliu pasívnych príjmov je príliš vysoká. Keďže sa venujem aj tomuto druhu investovania, popíšem v krátkosti svoje skúsenosti aj v tejto oblasti. Nakoľko sa stránka samotná venuje len investovaniu do P2P úverov, nehnuteľnostiam viac článkov venovať nebudem a mnohé informácie tu spomeniem iba okrajovo.

Ak by vás ale zaujímala táto oblasť pasívnych príjmov, napíšte mi do komentára, prípadne súkromnú správu a rád vám vaše otázky zodpoviem. Nepracujem pre žiadneho sprostredkovateľa úverov ani pre žiadnu finančnú inštitúciu.

 

Ako začať

  1. Spoznať trhu nehnuteľností

Alfou a omegou je v realitách sa vyznať a mať prehľad. Nie je to úplne jednoduché ako napríklad pri P2P pôžičkách. V súčasnosti (koniec roka 2016) je ponuka bytov veľká, avšak dopyt sa ponuke vyrovnáva, dokonca ho prevyšuje (realitný trh v Bratislave). To zapríčiňuje vysoké ceny nehnuteľností. Tie sú v súčasnosti vyššie asi o 10% oproti ich skutočnej hodnote (v Bratislave). (Upozorňujem, že ide o moje subjektívne názory podložené viacročným sledovaním trhu). Najťažšia fáza je teda naučiť sa, aké faktory pri nehnuteľnostiach sledovať. Čo je dôležité a čo nie.

 

  1. Vhodnosť nehnuteľnosti na prenájom

Kupovať chcete nehnuteľnosť určenú na prenájom. Nie na svoje bývanie. Do rovnice rozhodovania o kúpe preto síce nevstupujú nové premenné, ale ich váha sa mení. Mimoriadne dôležitá je napríklad výška mesačnej zálohy, plánované investície domu, resp. jeho splátky. Naopak do úzadia sa dostáva napríklad možnosť parkovania (aj keď je samozrejme stále dôležitá), pretože pri prenájme to máloktorý nájomca ocení finančne.

Je teda vhodné mať tabuľku, kde si zapíšete všetky dôležité údaje. Dobre nastavená tabuľka vám po zadaní hodnôt napíše, ako výhodná je kúpa danej nehnuteľnosti. Vhodnosť investície si často prerátavam aj vzorcom cena nadobudnutia/mesačný príjem. Všetko pod 200 je fajn. Samozrejme je nutné mať mesačné náklady na prevádzku v adekvátnej miere k príjmu.

 

  1. Finančné plánovanie

Ako pri každom type investovania, aj pri nehnuteľnostiach platí, že treba mať vopred naplánovanú finančnú stratégiu. A v tom musí byť zahrnutá aj stratégia krízová. Predpokladám, že na kúpu nehnuteľnosti budete využívať hypotekárny úver. Je to logické, pretože z cudzích peňazí môžete financovať vlastný zdroj príjmov. Vždy však treba mať na pamäti, že pravidelný príjem z nájomného sa môže stať nepravidelným. Či už pre problémy s prenajatím alebo kvôli nedisciplinovanému podnájomníkovi. Splácať nehnuteľnosť tak jednoducho musíte byť pripravení aj sami. Aspoň na pol roka.

Ak by ste túto podmienku naplniť nedokázali, neodporúčam tento druh investície.

 

  1. Príprava

S predošlým bodom úzko súvisí aj bod prípravy. Keďže ste na tejto stránke, predpokladám, že si chcete vytvoriť pasívny príjem. Keď chcete pasívny príjem, očakávam, že ste finančne gramotný a dokážete so svojimi financiami narábať tak, aby ste na konci každého mesiaca boli o krok bližšie k finančnej slobode. Ak to nedokážete, budete musieť niečo zmeniť. Ak máte na konci mesiaca vo svojom portfóliu stále viac peňazí, resp. majetku ste na dobrej ceste ku kúpe nehnuteľnosti.

Nehnuteľnosť je niekoľkonásobne vyššia investícia ako sú P2P úvery. Práve preto si vyžaduje niekoľkonásobne vyššiu prípravu a o to viac peňazí. Dobrou správou je, že kým nájdete vhodnú nehnuteľnosť, váš kapitál vhodný na investíciu by sa mal rozrásť natoľko, aby sa jej kúpa stala pre vás ešte viac výhodnou. Ak nájdete vhodnú investíciu ešte skôr než stihnete dokončiť svoju prípravu, zachovajte sa profesionálne. Kontaktujte niekoho, kto neustále hľadá možnosti spolupráce a rozvinutia portfólia.

 

  1. Financovanie

Keď budete pripravení, nájdete si nehnuteľnosť, je potrebné nájsť najlepší spôsob financovania. Ako píšem v úvode, nepracujem ako finančný agent, preto vám žiaden spôsob ani inštitúciu spomínať nebudem. Ja som sa pri financovaní spoľahol na kamaráta, v ktorého prehľad som veril a nesklamal ma. Na finančnom trhu existuje množstvo produktov, ja spomeniem len dva – úver pre mladých a stavebné sporenie (nie kvôli štátnej prémii). Ak vás zaujíma prečo som investoval práve takto, pokojne mi napíšte.